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À noter que les charges déjà existantes, telles qu'un leasing voiture ou un autre emprunt, doivent également être prises en compte dans le calcul. A titre d'exemple, pour un bien de CHF 1'000'000, il faudrait au moins que le revenu combiné des emprunteurs soit d'environ CHF 180'000. Comment financer un bien immobilier en Suisse? L'un des points les plus importants concerne les fonds propres. Lorsque l'on souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale en Suisse, il est en général demandé de fournir un apport personnel d'au minimum 20% du prix d'achat. Cela revient donc à dire qu'un établissement financier finance au maximum 80% dudit bien. Sans cet apport personnel, il sera compliqué d'acquérir un appartement ou une maison, même si vos revenus vous le permettent. C'est une règle qui prévaut dans toutes les banques et dans tous les cantons. Répartition entre fonds propres et financement hypothécaire Une contrainte supplémentaire s'ajoute dans la plupart des cas: au minimum 10% de ces fonds doivent provenir de vos liquidités (capitaux propres): épargne, 3e pilier, assurance-vie, donation, titres, etc.
Ces capitaux peuvent uniquement servir à financier l'achat ou la construction de votre résidence principale, et non d'une résidence secondaire. En lieu et place du versement de vos avoirs du 2ème et 3ème piliers, vous pouvez également les mettre en gage. Ainsi, l'argent reste dans la caisse de pension ou dans le compte de prévoyance et rapporte toujours des intérêts. Remarque: Vous devez financer au moins 10% de la valeur du bien immobilier par des fonds propres qui ne proviennent pas de votre prévoyance professionnelle. Admissibilité de votre financement Le montant résultant de la différence entre le prix d'achat et vos fonds propres vous sera alloué par l'institut bancaire que vous aurez sélectionné sous la forme d'un prêt (hypothèque). Les coûts annuels à la charge du propriétaire se composent des charges d'intérêts, des amortissements et des frais accessoires. Ces coûts ne devraient pas excéder 1/3 de votre revenu brut. Afin de faire une estimation correcte de vos futures charges, un taux d'intérêt hypothécaire fictif de plus ou moins 5% est pris en compte par l'institut bancaire.
Exemple: La maison de vos rêves coûte 1 million de francs, mais votre partenaire de financement estime qu'elle ne vaut que 900 000 francs. Il financera au maximum 80% de la valeur estimée. En l'occurrence, 80% de 900 000 francs, soit 720 000 francs. Néanmoins, le vendeur de la maison demande 1 million de francs. Dans ce cas, vous devez investir 280 000 francs en fonds propres (20% de 900 000 francs plus 100 000 francs de différence). Le principe de la valeur la plus basse s'applique. En d'autres termes, c'est toujours la valeur la plus faible qui est déterminante pour le calcul de l'hypothèque à financer.
Les 10% restants peuvent provenir soit de vos liquidités, soit de votre 2e pilier (aussi appelé « LPP »). En plus des 20% de fonds propres, il faudra également prévoir dans votre budget les frais de notaire. Ceux-ci varient selon l'étude de notaire et le canton. Ils ne peuvent être financés par la banque, ni provenir de votre 2e pilier et doivent donc être pris en charge avec vos liquidités. Ces frais peuvent représenter entre 3 et 5% de la valeur du bien et ne doivent pas être négligés. Si nous reprenons l'exemple précédent, pour un bien de CHF 1'000'000 il faudra prévoir entre 23% et 25% d'apport en fonds propres, soit entre CHF 230'000 et CHF 250'000. Comment préparer au mieux l'achat d'un bien immobilier en Suisse? L'achat immobilier est un achat capital dans une vie, souvent le plus important financièrement parlant. Il est donc indispensable de le préparer au mieux et de bien s'entourer. 1. Connaître sa capacité d'achat La première question à laquelle vous devez savoir répondre avant même de commencer à chercher le bien de vos rêves c'est de connaître le montant maximum du bien immobilier que vous pouvez acheter.
Vous rêvez de devenir propriétaire? Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez apporter un minimum de fonds propres. Que faire si votre épargne ne suffit pas? 10 pistes à envisager. Une hypothèque couvre au maximum 80% du prix d'achat d'un bien immobilier. Cela signifie que vous devez posséder au minimum 20% de fonds propres. Une partie de ces fonds propres peut être retirée de votre 2e pilier, mais au minimum 10% doivent provenir de fonds propres sous forme de « cash », c'est-à-dire de liquidités. En dehors de l'épargne, il existe d'autres possibilités pour réunir l'apport nécessaire: Placements Vous avez placé de l'argent dans un portefeuille de titres (actions, obligations ou fonds de placement)? Vous pouvez vendre une ou plusieurs de vos positions, afin de débloquer des liquidités. En vendant au mauvais moment, vous courez le risque de perdre de l'argent par rapport à votre investissement. Crédit Lombard Vous estimez que le moment n'est pas opportun pour vendre vos titres? Vous pouvez faire appel à un prêt Lombard, c'est-à-dire à un crédit garanti par vos titres.
Pour terminer, s'il s'agit d'un bien de rendement, ca dépend de la valeur locative, mais il est envisageable de l'acquérir avec 20% de fonds propres, comme pour votre logement principal. Il y a aussi les frais d'acquisition à prévoir, c'est juste? Oui exactement. Les frais d'acquisition sont à rajouter en supplément des fonds propres. Ils varient en fonction des cantons. Il faut compter environ 3% dans le canton du Valais, et 5% sur le canton de Vaud. Quelles sont les solutions qui s'offrent à nous pour constituer des fonds propres? Pour commencer, il y a les solutions « classiques ». Les liquidités disponibles sur vos divers comptes. L'utilisation de votre deuxième pilier, pour autant que l'acquisition concerne votre logement principal. A savoir que le retrait du deuxième pilier est soumis à plusieurs conditions! Sans trop aller dans les détails, il y a un montant minimum à retirer, qui est de 20'000 CHF. Suivant l'âge que vous avez, les conditions sont aussi différentes. Il faut également prendre en considération que vous devrez payer un impôt en cas de retrait de votre LPP.