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1. Le loyer est au niveau du marché On applique le taux en prenant en compte les références existantes et les caractéristiques du bien. 3. 2. Le loyer est supérieur au niveau du marché Dans ce cas, il y a un risque car le revenu peut diminuer, en cas de départ du locataire. L'expert prendra donc en compte, lors de son estimation, la surévaluation du loyer de base. 3. 3. Le loyer est inférieur au niveau du marché La législation en vigueur peut permettre de pallier la sous-évaluation du loyer de base. 4. Pertinence de la méthode Il n'est pas recommandé d'utiliser la méthode par capitalisation pour des locaux vides car, par définition, elle s'applique aux immeubles générant des revenus. On peut donc dire que pour être la plus pertinente, cette méthode doit s'appliquer aux immeubles de placements, d'exploitation ou à tout actif pouvant générer un flux de loyer. Cette méthode montre ses limites dans le cas où la propriété n'est maîtrisée que temporairement ou si le bien ne génère pas de revenus (résidence secondaire, château…).
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Qu'est-ce que le taux de capitalisation? Le taux de capitalisation dans le calcul de la valeur d'un bien qui intervient dans la méthode par capitalisation des revenus est en général égal au prix constaté du bien, en opposition avec sa valeur vénale. On peut parler de taux de capitalisation brut lorsque l'on calcule le rapport entre les revenus bruts du logement sur une année avec la valeur vénale de celui-ci. De son côté, le taux de capitalisation dit net respecte les mêmes règles de calcul, simplement, les revenus annuels du logement considéré ne seront pas comptés bruts, mais bien net également. Le taux de capitalisation brut est de manière générale plus élevé que le net, c'est pourquoi il est important de calculer les deux taux. Qu'est-ce que le taux de rendement? Le taux de rendement, c'est le rapport du revenu sur le prix de revient d'un bien en y incluant les frais. Le taux de rendement est souvent comparé lorsque des investisseurs s'impliquent dans les transactions. Celui-ci est égal au revenu annuel brut ou net divisé par le prix du bien.
Bien que le fait de prendre les charges nettes soit plus précis et plus proche de la réalité, on choisit généralement les loyers bruts par souci de simplicité. En effet, il est bien plus facile de connaître le loyer brut d'un logement plutôt que le résultat net une fois toutes les déductions réalisées. Ce calcul ne prend pas en compte les vacances locatives, mais un expert pourra corriger le tir en adaptant le taux appliqué. Il est également possible de réaliser ce calcul en net, mais nous n'entrerons pas plus dans le détail de par la complexité des calculs qui demandent d'être un expert du domaine. Pour ce qui est du taux de capitalisation, celui-ci se détermine directement par comparaison. Il faut qu'un expert intervienne afin de comparer les taux des biens déjà vendus dans le secteur. De cette manière, il pourra appliquer un taux similaire sur le logement. Le taux de capitalisation est donc totalement choisi en fonction d'une analyse de marché. C'est pourquoi nous vous recommandons l'appel à un professionnel pour de telles estimations.
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(1) En valeur d'expertise (2) Hôtels, Santé, Restauration... Quatre raisons d'investir dans la SCPI PFO La stratégie ESG de la SCPI PFO PERIAL AM analyse les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans ses décisions d'investissement comme dans sa politique de gestion des actifs pour PFO. Victoire d'or pour son information aux épargnants Victoire d'argent pour sa SCPI PFO Investir en SCPI est un investissement immobilier L'investissement en SCPI est donc un investissement de long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis. L'indicateur synthétique de risque part de l'hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années. Il permet d'apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d'autres. Ce produit se situe dans la classe de risque 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit au-delà des 8 ans se situent à un niveau entre faible et moyen.